Mülkiyet hakkı, hak sahibine (malike) şu üç yetkiyi vermektedir: 1- Kullanma (usus), 2- Yararlanma (fruktus), 3- Tasarruf etme (abusus). Konumuz bağlamında, söz konusu mülkiyet hakkı bir konut veya çatılı bir işyeri üzerinde ise, malik, bu taşınmazda kendisi ikamet edebileceği/işyeri olarak kullanabileceği gibi (kullanma), kiraya verebilir (yararlanma) ve/veya satabilir (tasarruf etme).

Kiralanan taşınmazların satılmasında da hukuken hiçbir engel bulunmamaktadır. Bu gibi durumda çeşitli soru ve sorunlar gündeme gelmektedir. Örneğin, kiracısı bulunan konut veya işyeri niteliğindeki taşınmaz bir üçüncü kişiye satıldığında mevcut kira ilişkisi ve kiracının durumu ne olacaktır? Yeni malik bu konuta/işyerine ihtiyaç duyması halinde hangi yolları izlemelidir?

Bu nedenle işbu makalemizde kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazın el değiştirmesi halinde, bu taşınmazı sonradan edinen (iktisap eden) malikin haklarını ve mevcut kira ilişkisinin durumunu ele alacağız.

MÜLKİYETİN EL DEĞİŞTİRMESİ VE MEVCUT KİRA İLİŞKİSİNE ETKİSİ
Kiralanan ister taşınır, isterse taşınmaz olsun kira ilişkisi devam ederken satış, intikal, taksim gibi herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde yeni malikin doğrudan kira sözleşmesinin tarafı olacağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 310. maddesinde hüküm altına alınmıştır: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.“

Kira sözleşmesinin var olabilmesi için üç kurucu unsur aranır: 1-Kiracı, 2-Kiraya veren, 3-Kira bedeli. Kiralananın el değiştirmesi halinde kiraya veren önceki malikin kiraya veren sıfatı sona ermekte, kiralananı sonradan iktisap eden malik sözleşmenin tarafı haline gelerek “kiraya veren” sıfatını kazanmaktadır.

* Kira sözleşmesinin yazılı veya sözlü olmasının konumuz açısından hiçbir farkı yoktur.

YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE
Yukarıda izah ettiğimiz üzere, kiralanan taşınmazın satışı ve devrinde hiçbir hukuki engel bulunmamaktadır. Kiracının “kiracı” sıfatı devam eder, taşınmazı devralan malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı, “yani kiraya veren tarafı” olur. Kısaca kira sözleşmesi, tüm hak ve borçlarıyla sadece kiraya veren tarafın değişmesiyle devam eder.

Yeni malikin söz konusu taşınmaza kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimselerin konut veya işyeri ihtiyacının olması halinde sözleşmeyi sonuna kadar sürdürmesini beklemek adil olmayacağı gibi, kiracının da derhal kiralananı boşaltarak yeni malike boş bir şekilde teslim etmesini beklemek hak ve adalet anlayışına uygun olmaz.

Bu nedenlerle kanun koyucu, yeni malikin mevcut kiracıya makul bir süre tanıyarak kira sözleşmesini sona erdirebilmesini olanaklı kılmıştır. Söz konusu hüküm şu şekilde düzenlenmiştir:

TBK m. 351: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.“

– Yeni Malikin Kiracıya 1 Ay İçinde İhtarname Çekmesi
İlgili düzenlemede kiralananı sonradan edinen malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi söz konusu olması halinde durumu bir ay içinde kiracıya bildirmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Bu bildirimin nasıl yapılacağına ilişkin bir kural konulmamış ise de bu durumun ihtarname ile bildirilmesi uyuşmazlık halinde ispatı gerektireceğinden son derece önem arz etmektedir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kiralanın tahliyesi ihtarname örneği için tıklayınız.

– Yeni Malikin 6 Ay Sonra Dava Açması
Yine ilgili düzenlemede, yeni malikin, taşınmaza konut veya işyeri gereksinim duyması halinde iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya bildirdiği halde kiracının 6 ay içinde çıkmaması halinde malikin dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebileceği hüküm altına alınmıştır.

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak davada 6 aylık sürenin başlangıcı konusunda düzenlemenin kaleme alınma şeklinden kaynaklanan bir anlam karışıklığı bulunmaktadır. 6 aylık süre iktisap tarihinden itibaren mi, yoksa durumun kiracıya bildirildiği tarihten itibaren mi başladığı kanun metninden anlaşılamamaktadır.

Yargıtay, 6 aylık sürenin başlangıcı için önceki kararlarında bildirimin yapıldığı, yani ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihi esas alıyordu. Ancak güncel ve istikrar kazanmış kararlarında 6 aylık sürenin iktisap tarihinden itibaren başladığı belirtilmektedir.

Ayrıca davanın 6 aylık sürenin sonunda açılması şart olmayıp, 6 aylık süre geçtikten sonra kira sözleşmesinin sona erdiği tarihe kadar açılması mümkündür.

Örnek vermek gerekirse, 01.01.2007 tarihli kira sözleşmesinin mevcut olduğu bir taşınmazı 12.11.2021 tarihinde satın alan (A) isimli şahıs, taşınmaza konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle ihtiyaç duyuyor olsun. Bu durumda (A), kiracı (K)’ye taşınmaza bu nedenle ihtiyaç durumunu en geç 1 ay içinde, yani 12.12.2021 tarihine kadar yazılı olarak bildirecektir. Kiracının bildirime rağmen 6 ay sonrasına kadar, yani 12.05.2022 tarihine kadar taşınmazı tahliye etmemesi halinde, yeni malik en erken 12.05.2022, en geç de sözleşmenin sona erdiği 01.01.2023 tarihine kadar dava açarak sözleşmeyi feshetmesi gerekecektir.

EMSAL YARGITAY KARARI
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2019/1642
K. 2019/2625
T. 27.3.2019

DAVA : Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, dava konusu … Mahallesi, No: 2 adresinde bulunan …’a ait mevkii, 2784 parselde kayıtlı taşınmazı 30.01.2013 tarihinde satın aldığını, dava konusu parselin, önceki malik … tarafından 2783 numaralı parselde hayvancılık yapan …’a sözlü anlaşmayla yaklaşık 10 yıl önce kiraya verildiğini, davacının dava konusu taşınmaza sınır olan, sahibi olduğu Köyiçi mevkii, 2785 parseldeki taşınmazda kurduğu tesiste 2009 yılından bu yana büyükbaş hayvan besiciliği yaptığını, ancak mevcut alanın yetersizliği ve ihtiyacı karşılamaması nedeniyle dava konusu taşınmazı satın aldığını, davalılara taşınmazı tahliye etmeleri hususunu ihtarname göndererek ihtiyacını bildirdiği halde davalıların taşınmazı tahliye etmediklerini belirterek dava konusu taşınmazın iş yeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, taşınmazı 10 yıl süreli olarak kiraladıklarını, 10 yıl süreli sözleşmeye güvenerek yatırım yaptıklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün davalılar tarafından temyizi üzerine, Dairemizin 22.11.2017 tarih, 2017/5847 Esas, 2017/16301 Karar sayılı ilamı ile, “….Dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir. ” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.

TBK’nun 351. maddesi gereğince ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında ihtiyaç iddiasına dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Genel hükümlere tabi olan taşınmazlar için ise tahliye nedeni olarak ihtiyaç iddiasına dayanılamaz.

Taşınmaz 3540 m2 büyüklüğünde ve dutluk vasfında olup davalılar tarafından büyükbaş hayvan besiciliği yapmak için kullanılmaktadır. Bozma kararı üzerine mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılarak inşaat mühendisi- harita kadastro teknikeri- ziraat mühendisi bilirkişilerden oluşan heyetten rapor alınmış olup bilirkişi raporunda; dava konusu 4784 numaralı parselin 3540 m2 yüzölçümünde olduğu, davalının burada büyükbaş hayvancılık işi ile uğraştığı, parsel üzerinde çoban evi, gölgelik ve iki adet ahırın bulunduğu, dava konusu 3540 m2 taşınmazın 415.17 m2 lik kısmında yapı bulunduğu tespit edilmiştir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır. Somut olayda, kiralananın üstün vasfına göre açık alanının daha fazla olduğu, çatılı alanının daha az olduğuna göre üstü örtüsüz-gayrimusakkaf bulunduğu ve bu haliyle Kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesine ilişkin hükümlerine tabi olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda, kiralananın Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olduğu, uyuşmazlığın bu kanun hükümlerine göre çözümlenmesi gerektiği anlaşılmakla, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 328 ve 329. maddeleri gereğince inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, taşınmazın musakkaf vasıfta olduğu ve ihtiyaç iddiasının samimi olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Kabule göre ise; Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Dava, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup davacı dutluk vasfındaki taşınmazı 30/01/2013 tarihinde satın almış ve satın aldığını 20/02/2013 tarihi ihtarname ile davalılara bildirerek 11/06/2013 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Bu durumda, edinme tarihinden altı ay sonrası beklenmeden 11/06/2013 tarihinde açılan davanın süresinde açılmadığı gözetilmeksizin yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi de doğru değildir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27/03/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.