Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları 2026: Güncel Yargıtay Kararları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye süreci, Türk Borçlar Kanunu kapsamında sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Uygulamada mülk sahipleri ve kiracılar arasında en büyük ihtilaf noktalarından birini, tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları oluşturmaktadır. Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı beyanına tahliye taahhütnamesi denir. Mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasındaki dengenin korunması amacıyla, bu belgenin geçerliliği yalnızca tarafların iradesine değil, yasada öngörülen emredici kuralların varlığına bağlıdır.

2026 yılı itibarıyla artan kira uyuşmazlıkları ve Yargıtay’ın bu konudaki güncel içtihatları, taahhütnamenin hazırlanma ve icra aşamasında usul hatalarını kabul etmemektedir. Özellikle tahliye davası sürecinde yaşanan hak kayıplarının önüne geçilmesi için belgenin hukuki
niteliğinin doğru analiz edilmesi elzemdir.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Bir tahliye taahhütnamesinin icra edilebilir olması ve olası bir davada iptal edilmemesi için Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde belirtilen şartları kümülatif olarak taşıması gerekir. Uygulamada en çok ihtilaf yaratan ve tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları kapsamında değerlendirilen temel unsurlar şunlardır:

• Yazılılık Şartı: Yargıtay içtihatları incelendiğinde, tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları arasında ilk sırada ‘yazılılık’ unsuru yer alır. Kanun koyucu, tahliye taahhüdünün geçerliliğini adi yazılı şekle bağlamıştır. Sözlü olarak verilen tahliye vaatleri hukuki bir sonuç doğurmaz. Belgenin noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu olmamakla birlikte, imza itirazlarının önüne geçilmesi ve ispat kolaylığı açısından noterlik marifetiyle yapılması teknik bir avantaj sağlar.
• Kiracı Tarafından Bizzat (Veya Yetkili Vekilce) Verilmesi: Taahhütname, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracının varlığı halinde, tüm kiracıların imzası bulunmayan taahhütname geçersiz kabul edilir.
• Tahliye Tarihinin Belirlenmiş Olması: Belgede, taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceği kuşkuya yer bırakmayacak şekilde (gün, ay, yıl) belirtilmelidir. Belirsiz ifadeler içeren taahhütler, icra aşamasında takibin iptaline sebebiyet vermektedir.
• Kira Sözleşmesinin İmzasından Sonra Verilmesi: En kritik geçerlilik şartı, taahhüdün özgür irade ile verilmiş olmasıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4052 E. ve 2025/1108 K. sayılı güncel kararlarında da vurgulandığı üzere, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya sözleşmeden önce alınan taahhütnameler, kiracının müzayaka (zor durum) altında olduğu
  varsayılarak geçersiz sayılır.

Hukuki süreçte zaman kaybı yaşamamak adına, taahhütnamenin tanzim tarihi ile tahliye tarihi arasındaki ilişkinin usul kurallarına uygunluğu titizlikle denetlenmelidir.

📞 Somut durumunuza göre bilgi almak ve süreci doğru planlamak için iletişime geçebilirsiniz. 

Geçersiz Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Anlaşılır?

Bir belgenin varlığı, her zaman hukuken geçerli olduğu anlamına gelmez. Uygulamada, usul hataları nedeniyle işleme konulamayan veya mahkeme aşamasında iptal edilen birçok belge mevcuttur. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları incelenirken, belgenin tanzim biçimi ve
içeriğindeki teknik eksiklikler, tahliye davasının kaderini belirler.

Yazılı Olma Şartı ve İmza İtirazı

Tahliye taahhüdünün geçerliliği için adi yazılı şekilde yapılmış olması yasal bir zorunluluktur. Ancak yazılı olması, belgenin tartışmasız olduğu anlamına gelmez. İcra takibi başlatıldığında kiracının en sık başvurduğu savunma mekanizması imza itirazıdır.

Noter huzurunda yapılmayan taahhütnamelerde kiracı, “imza bana ait değildir” şeklinde bir itirazda bulunursa, takip durur. Bu durumda alacaklı (kiralayan), icra mahkemesinde imza incelemesi yaptırmak zorundadır. İmzanın sahte olduğu veya kiracıya ait olmadığı tespit edilirse, taahhütname kendiliğinden geçersiz hale gelir.

Tahliye Taahhütnamesi Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün Olur mu?

Hukuk pratiğinde en çok yapılan hata, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılmasıdır. Yasaya göre, taahhüdün kiracıya konut teslim edildikten sonra, yani kira ilişkisi fiilen başladıktan sonra verilmiş olması şarttır.

Kira sözleşmesiyle aynı tarihli veya sözleşme tarihinden önceki bir günü taşıyan taahhütnameler, kiracının barınma ihtiyacı baskısı altında (müzayaka hali) hareket ettiği varsayılarak geçersiz sayılmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/1108 K. sayılı güncel kararı, sözleşmeden yalnızca bir gün sonra dahi imzalanan taahhütleri geçerli kabul ederek, tarih birliğinin mülkiyet hakkı üzerindeki kısıtlayıcı etkisini netleştirmiştir.

Boş Tarihli (Beyaza İmza) Taahhütname Geçerli mi?

Halk arasında “beyaza imza” olarak bilinen, tanzim veya tahliye tarihi boş bırakılarak verilen taahhütnameler, hukuken geçerli kabul edilmektedir. Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik içtihatlarına göre; boş kağıda imza atan kişi, bu belgenin üzerinin sonradan doldurulmasına muvafakat etmiş sayılır.

Ancak burada ispat yükü kiracıdadır. Eğer kiracı, belgenin iradesi dışında veya sözleşmeye aykırı doldurulduğunu iddia ediyorsa, bunu ancak yazılı bir delil (örneğin taraflar arasındaki bir protokol) ile ispat etmek zorundadır. Sözlü tanık beyanları, belgenin içeriğine karşı delil olarak kabul edilmemektedir.

Eşin Rızası Alınmalı mı? (Aile Konutu Şerhi)

Türk Medeni Kanunu m. 194 uyarınca, aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin rızası alınmadan yapılan tahliye taahhütleri sakattır. Eğer taşınmaz “aile konutu” niteliğindeyse ve diğer eşin açık rızası yoksa, bu taahhütnameye dayalı olarak başlatılan icra takipleri şikayet yoluyla iptal edilebilmektedir.

2026 yılı güncel yargı yaklaşımlarında, tahliye takibi başlatılmadan önce ev sahibine konutun “aile konutu” olduğuna dair bildirim yapılması şartı aranmaktadır. Bu bildirim yapılmamışsa, takip sonrası öne sürülen rıza eksikliği iddiaları, hakkın kötüye kullanımı çerçevesinde
titizlikle incelenmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Geçerli bir taahhütnameye sahip olmak, sürecin yalnızca ilk adımıdır. Belirlenen tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı rızasıyla boşaltmazsa, mülk sahibinin izlemesi gereken yasal prosedürler devreye girer. Bu aşamada usul ekonomisine uygun hareket etmek, tahliye sürecinin bir ila iki yıl gibi uzun sürelere yayılmasını engellemek adına kritiktir.

İcra Takibi (Örnek No: 14) Süreci

Tahliye taahhütnamesine dayalı en hızlı yöntem, icra dairesi aracılığıyla başlatılan Örnek No: 14 tahliye takibidir. Örnek No: 14 takibi başlatılmadan önce, belgenin tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları bakımından eksiksiz olduğu teyit edilmektedir. Bu takipte icra müdürü, kiracıya bir tahliye emri gönderir.

• Tebligat ve İtiraz: Kiracıya gönderilen bu ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz hakkı bulunur. Eğer kiracı imzaya veya tarihe itiraz etmezse, tahliye emri kesinleşir.
• Tahliye Süresi: İtiraz edilmemesi halinde, tebliğden itibaren 15 gün geçtikten sonra icra memuru marifetiyle taşınmazın tahliyesi gerçekleştirilir.
• İtirazın Kaldırılması: Kiracı haksız bir itirazda bulunursa, kiralayanın İcra Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın kaldırılması ve tahliye” davası açması gerekir.

Tahliye Davası ve Arabuluculuk Zorunluluğu

7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan tahliye taleplerinde dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bulunmaktadır.

Eğer doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılacaksa, arabuluculuk süreci tamamlanmadan dosyanın esasına girilmesi mümkün değildir. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa hazırlanan “son tutanak” ile dava açılabilir. Bu süreçte uzman bir hukukçu desteği almak, karşı tarafın ileri sürebileceği geçersizlik iddialarına karşı hazırlıklı olmak bakımından önem arz eder.

1 Aylık Hak Düşürücü Süreye Dikkat!

Tahliye taahhütnamesi kullanımında en sık karşılaşılan hak kaybı, yasal sürelerin kaçırılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır.

• Sürenin Niteliği: Bu süre “hak düşürücü” niteliktedir; yani hakim tarafından resen (kendiliğinden) dikkate alınır. 1 aylık sürenin geçirilmesi durumunda, eldeki taahhütname geçerliliğini yitirir ve aynı belgeye dayanarak işlem yapılamaz.
• Süreyi Uzatan İstisna: Eğer kiralayan, bu 1 aylık süre içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek tahliye iradesini beyan etmişse, dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzamış sayılır. Ancak uygulamada risk almamak adına, doğrudan icra takibine geçilmesi teknik olarak daha güvenli bir yoldur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/1108 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere, usulüne uygun ve süresinde başlatılan takiplerde, kiracının somut delile dayanmayan itirazları sürecin kesinleşmesini engelleyememektedir.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz ve İptal Davası

Tahliye taahhütnamesine dayalı başlatılan takiplere karşı kiracının savunma hakları, sürecin işleyişini doğrudan etkiler. Kiracı, tebliğ edilen tahliye emrine karşı yasal süresi içinde itiraz ederek takibi durdurabilir. Bu aşamada uyuşmazlığın mahiyeti, hangi mahkemenin görevli
olduğunu belirler.

• İmzaya ve Tarihe İtiraz: Kiracı, belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını veya tanzim/tahliye tarihlerinin sonradan hukuka aykırı şekilde doldurulduğunu ileri sürebilir. Eğer itiraz sadece tahliye tarihine yönelikse ve imza kabul ediliyorsa, uyuşmazlık dar yetkili İcra Hukuk Mahkemesi’nde değil, yargılamayı gerektirdiği için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
• İptal Davası (Menfi Tespit): Kiracı, taahhütnamenin hile, korkutma veya aşırı yararlanma (müzayaka) altında alındığını iddia ediyorsa, genel mahkemelerde taahhütnamenin iptali veya borçlu olmadığının tespiti için dava açabilir.
• İspat Yükümlülüğü: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4052 E. ve 2025/1108 K. sayılı güncel kararlarında yerleşmiş ilke uyarınca; imzasını kabul ettiği bir belgenin içeriğinin yanlış doldurulduğunu iddia eden kiracı, bu iddiasını ancak yazılı delil ile ispat etmek zorundadır. Tanık beyanları bu noktada hükme esas alınmamaktadır.

Büyükçekmece ve Beylikdüzü (Türkiye Geneli) Tahliye Avukatı Hizmetleri

Kira ve tahliye uyuşmazlıkları, taşınmazın bulunduğu yerdeki icra daireleri ve mahkemelerin işleyişine hakimiyet gerektirir. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları analizi yapılmadan dava açılması hak kaybına yol açabilir. Özellikle İstanbul’un yoğun nüfuslu bölgelerinden olan Beylikdüzü ve Büyükçekmece hattındaki kira davalarında, usul işlemlerindeki en küçük gecikme telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Emin Öztürk Hukuk & Danışmanlık olarak, Büyükçekmece Adliyesi yetki çevresindeki taşınmazlara ilişkin tahliye süreçlerinde profesyonel hukuki destek sunmaktayız. Tahliye taahhütnamesinin hazırlanmasından, arabuluculuk sürecinin yönetilmesine ve icra takibinin
sonuçlandırılmasına kadar tüm aşamalar, güncel Yargıtay içtihatları ve yerel mahkeme uygulamaları gözetilerek titizlikle takip edilmektedir.

• Yerel Tecrübe: Bölgedeki icra dairelerinin tebligat ve tahliye infaz sürelerine dair saha tecrübemiz, müvekkillerimize sürecin hızı konusunda gerçekçi bir öngörü sunmamızı sağlar.
• Teknik Analiz: Eldeki taahhütnamenin geçerlilik kriterlerine uygunluğu, dava açılmadan önce teknik olarak analiz edilerek gereksiz masraf ve zaman kaybının önüne geçilir.

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ve tahliye süreciyle ilgili profesyonel danışmanlık almak için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

📞 Somut durumunuza göre bilgi almak ve süreci doğru planlamak için iletişime geçebilirsiniz. 

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları: Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tahliye davası hangi mahkemede açılır? 

Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Eğer süreç bir icra takibine yapılan itirazın kaldırılması aşamasındaysa, İcra Hukuk Mahkemeleri de dar yetkili olarak görev yapabilmektedir.

Tahliye davası nerede açılır? (Yetkili Mahkeme) 

Kira uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin; Beylikdüzü veya Büyükçekmece sınırları içerisindeki bir taşınmaz için açılacak davalarda Büyükçekmece Adliyesi yetkilidir.

Tahliye taahhütnamesi ne zaman imzalanmalıdır?

Taahhütnamenin geçerli sayılabilmesi için kira sözleşmesinin imza tarihinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Yargıtay’ın güncel görüşü, sözleşmeden sadece bir gün sonra bile olsa verilen taahhütleri geçerli kabul etmektedir.

Tahliye davası açmak için arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, 7445 sayılı Kanun uyarınca kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan tahliye taleplerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur (dava şartı).

📞 Somut durumunuza göre bilgi almak ve süreci doğru planlamak için iletişime geçebilirsiniz. 

Avukat Emin ÖZTÜRK Kira hukukunda Türkiye’nin her yerine ve yurt dışına hizmet vermektedir. Avukat Emin ÖZTÜRK müvekkillerinin en hızlı biçimde çözüme ulaşması adına profesyonel ve şeffaf bir biçimde gereken hukuki süreci takip etmektedir. 

  Türkiye’nin her yerinden ve yurt dışından kira dosyalarının takibini sağlayan hukuk büromuz ile 0532 797 64 14 numaralı telefonu arayarak veya Whatsapp yoluyla iletişime geçebilirsiniz. Bizimle iletişime geçmek için tıklayınız